lunes, 11 de octubre de 2010

¿Pisos de 70 metros por 60.000€? Así era la vida antes del gran pelotazo

¿Qué hinchó el globo inmobiliario? ¿Cómo fue posible el gran pelotazo que ahoga a la economia española?

¿Un piso de 70 metros cuadrados en Madrid por diez millones y medio de las antiguas pesetas? Parecen las batallitas del abuelo, pero tampoco hace falta remontarse mucho en el tiempo. Sólo doce años de burbuja inmobiliaria salvaje y pelotazos indiscriminados al calor de un negocio que ha convertido un bien de primera necesidad en otro de lujo.

Visto ahora, parece casi una broma. Pero el 6 de septiembre de 1998 era tan real como la vida misma, según se puede comprobar tirando hemeroteca. Piso de 71 metros cuadrados en Madrid, tres dormitorios, terraza, exterior, para entrar a vivir. Su precio 63.000 euros de los de ahora. Doce años después, los mismos metros en la misma zona para un piso reformado difícilmente bajan de de los 200.000 euros. Es decir, un 217% más.



El porcentaje de incremento es sencillamente demoledor, quizás pueda pensarse que excesivo. Pero los datos oficiales del Ministerio de Vivienda no andan demasiado lejos. Así, el metro cuadrado para vivienda libre con antigüedad superior a dos años costaba en el tercer trimestre de 1998 alrededor de 770 euros, mientras que la última referencia disponible para el primer trimestre de este año cifra el metro en 1.865,7 euros. Es decir, un 141% más.

¿Cómo empezó a hincharse el globo?

Antes de que se llegara a la efervescencia inmobiliaria, la economía española venía de atravesar entre 1992 y 1994 un periodo de recesión que moderó los precios en el mercado residencial. Pero entre 1995 y 1997 ya se vieron algunos síntomas de estabilización en el mercado inmobiliario, y que coincidieron con la profesionalización de las ventas o la bajada del precio del dinero.

Con este caldo de cultivo, la gran actividad comenzó a cocinarse a partir de 1998 tras recuperar la economía la senda del crecimiento. Junto a los bajos tipos de interés, el incremento de los plazos de las hipotecas con la consecuente rebaja de las cuotas, la generación del ‘baby boom’ de los 70 se hace mayor y comienza a demandar pisos, lo que se ve acompañado por un incremento de los divorcios y las separaciones. Pero es que además hay que tener en cuenta la llegada del euro, que produjo un afloramiento de dinero negro y el aumento de operaciones de lavado de capitales hasta entonces opacos para Hacienda.



El periodo más especulativo fue el comprendido entre 2002 y 2006, eran los años del pelotazo inmobiliario en los que todo se vendía. Comprar un piso a veinte para colocarlo poco después a treinta, el sueño dorado de muchos propietarios. Y también el vellocino de oro de la banca, dispuesta a extender la alfombra roja a cualquiera que pasara por delante por poco más de una nómina y un plan medianamente creíble.

Los ritmos de comercialización eran espectaculares y se vendían entre un 5% y un 10% de las viviendas de la promoción al mes, o sea, antes de acabarla. Así pues, incrementos en estos años de un 100%-200% en las viviendas fueron habituales. La renta media (ratio precio sobre renta familiar) que debía aportar una familia después de impuestos para la adquisición de una vivienda pasó de ser de cuatro años a finales de los 90 a cerca de ocho años en 2007.



Y por mucha envidia que de ver pisos decentes en Madrid capital por menos de 15 millones de pesetas, lo cierto es que estos “chollos” nunca volverán. Son carne de hemeroteca. Para volver a valores de hace doce años la vivienda debería bajar alrededor de un 70%, considerando que en este periodo el IPC se ha incrementado un 40% e incluyendo la rebaja del 10% que el Ministerio dice que ha habido entre 2008 y 2010. En términos numéricos, lo que hoy cuesta 200.000 euros debería valer alrededor de 60.000.

Sería una hecatombe, porque la riqueza de las familias caería hasta niveles que no se podrían asumir. Es más, los bancos y la Administración nunca tolerarían semejante caída puesto que arrastraría a todos los sectores y empobrecería al país hasta niveles insospechados.

Lo que ha sido inevitable y consecuencia directa de esta situación ha sido el parón registrado por del sector inmobiliario. Como muestra el siguiente gráfico que ilustra la evolución de la actividad del sector de la construcción en España desde 1993, mostrándose los visados de dirección de obra por cada mil habitantes, paso previo a la construcción de un inmueble.



La comparación con las líneas de Francia o USA, salta a la vista... Para que se vea la magnitud del desastre, en Murcia se llegó a 42, en USA, y con burbuja también, eran 5. Por comunidades y ciudades autónomas y únicamente contabilizando el año 2009, Ceuta fue la única región en la que aumentó el número de visados, con un incremento del 6,8%. El resto registraron caídas, con La Rioja (-82,7%), Murcia (-82%), Comunidad Valenciana (-71%), Galicia (-69%), Castilla-La Mancha (-65,9%) y Andalucía (-59,2%) a la cabeza. Les siguieron Canarias (-57,6%), Cantabria (-57,3%), Extremadura (-54,2%), Baleares (-53,2%), Navarra (-53,2%), Castilla y León (-52,2%), Aragón (-49,7%), Asturias (-44,3%), Madrid (-41,4%), Cataluña (-34,8%), País Vasco (-29,1%) y Melilla (-6,7%).

Sobrevaloración de la vivienda por provincias

Ante este panorama España sigue siendo uno de los países de la Unión Europea donde, tres años después del estallido de la crisis financiera y económica, el precio de la vivienda sigue más sobrevalorado, aproximadamente un 17% frente al 3% de media en la eurozona, lo que significa que todavía está lejos de completar el ajuste en el sector de la construcción necesario para consolidar la recuperación, según el informe trimestral de la eurozona publicado por la Comisión Europea.



¿Cuánto ha subido en los últimos 25 años el precio de la vivienda nen España?

El precio de la vivienda nueva en España ha crecido de media un 659% en los últimos 25 años. El avance es cuatro veces superior al de la inflación, que ha subido un 161% desde 1985. Todo esto a pesar de la corrección de los últimos tres años, ya que en 2007 el aumento del precio desde 1985 llegó a ser del 791%

Pese a los descensos recientes, según esos datos, el coste de comprar una vivienda nueva en españa ha subido a un ritmo del 8,4% al año (tasa acumulada equivalente). Las zonas que más han subido en este periodo son Barcelona y Vitoria con incrementos de más del 1.000% (es decir su precio se ha multiplicado por más de 11 veces).





Contraste entre precio de vivienda y deterioro salarial y de renta

Durante los últimos 15 años, el Producto Interior Bruto (PIB) español ha crecido más de un 60%. Sin embargo, los beneficios de dicho crecimiento han sido repartidos de forma sumamente desigual. Mientras que las rentas del capital han experimentado un crecimiento extraordinario durante estos años, las rentas de los hogares asalariados han permanecido prácticamente estancadas.

Según datos del Barómetro Social de España, entre 1994 y 2007 los beneficios empresariales experimentaron un crecimiento (en términos reales, una vez descontada la inflación) de casi el 50%. El valor de las acciones y demás activos financieros aumentó un 129%, y el patrimonio inmobiliario se revalorizó un 175% aproximadamente. Durante este periodo el salario medio apenas creció un 1,9%, la pensión media un 16,3% y la prestación media por desempleo se redujo un 16,7%.

Podemos pensar que en los años de alto crecimiento del PIB los salarios deben haber mejorado merced al incremento generalizado de la riqueza del país al crecer el PIB, pero no ha sido así, como muestra la siguiente gráfica de la OCDE que incluye la evolución acumulada del poder adquisitivo de los países de la OCDE, en la que España aparece como el país de menor crecimiento salarial (con un 1.5% )a excepción de Japón.



Como consecuencia de todo ello, el peso que los salarios tienen en la renta nacional no ha hecho sino disminuir durante la última década, pasando del 48,9% en 1995 al 47,6% en 2007. Paralelamente, el ratio entre el patrimonio medio del 25% de hogares más ricos y del 25% de hogares más pobres pasó de 33,4 en 2002 a 41,0 en 2005. Este aumento refleja el incremento de la desigualdad entre asalariados y hogares cuyas rentas provienen en mayor medida de activos financieros e inmobiliarios.



¿Cómo entender entonces que, en este contexto de regresión social, el consumo privado haya actuado como uno de los motores del crecimiento? Debido a que el sostenimiento de los elevados ritmos de consumo se ha asentado en un fuerte nivel de endeudamiento, así como en una sostenida reducción del ahorro medio por hogar.

1 comentario :

  1. Tal y como se exponen en los artículos expuestos, me dan opción a exponer algún que otro dato porque nos hace ver la realidad y muy escueto en algún que otro dato. El entonces presidente del Gobierno Español J.M. Aznar, tomó la decisión de aprovecharse de la construcción para salir del cataclismo económico, en el cuál se encontraba el país y aprovechándose de la coyuntura de dicha construcción, creó trabajo, pero lo que nunca hizo fue pensar en el futuro del país y sobre todo de la población, lo cuál, años después hemos podido ver que estamos mucho peor que los años 1990 y sin futuro alguno como país y sin base económico y menos aún si en un periodo de 2 o 3 años se Autodeterminan Euzkal Herria y Catalunya.

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